Проверка объектов недвижимости

Проверка чистоты покупаемого объекта недвижимости в Болгарии – это один из самых важных этапов сделки!

После выбора объекта, мы направляем правоустанавливающие документы лицензированному адвокату, который проверяет, есть ли обременения, не заложена ли квартира, дом, апартамент в банке, уплачены ли все налоги и коммунальные платежи у предыдущего собственника, не является ли недвижимость предметом судебных споров. Затем , адвокат готовит Предварительный договор на болгарском и на русском языках. Договор подписывается двумя сторонами.

Когда готовы все необходимые документы для оформления сделки купли-продажи недвижимости в Болгарии, мы назначаем день подписания Нотариального акта у нотариуса. Нотариальный акт является документом на собственность.

Перед сделкой у нотариуса, адвокат ещё раз проверяет чистоту объекта и предоставляет официальный  документ об отсутствии обременений. Это делается в день сделки.

Проверка чистоты сделки, позволит Вам избежать неприятных и непредвиденных ситуаций!

Итак, давайте разберёмся, что именно нужно проверять?

1. 1
   Проверка и анализ объекта недвижимости.
2.  

Проверка совершается по идентификационному номеру продавца - ЕГН (единый гражданский номер) для физического лица и БУЛСТАТ (ЕИК) для фирмы.

Что проверяется?

• - Зарегистрирована ли собственность продавца на конкретную недвижимость;
• - является ли собственником продавец  в данный момент;
• - есть ли обременения на недвижимость (ипотеки,  арест имущества, предъявленные судебные иски и другие).;

1. 2
   Проверка актуального состояния продавца, являющегося юридическим лицом.
2.  

Иногда продавцом недвижимости выступает юридическое лицо, тогда необходимо сделать проверку и в Коммерческом реестре  Республики Болгария.

   Что проверяется?

• - вписана ли фирма продавца в Коммерческом реестре
• - кто представляет фирму (доверенности)
• - каким образом заключаются сделки с недвижимостью – установленный порядок,
  на основании устава /положения/ общества (фирмы)
• - есть ли наложенные запреты на имущество /акции/ юридического лица, объявлено ли
  общество банкротом.

1. 3
   Проверка доверенности.
2.  

Если продавец представляется доверенным лицом, для гарантии юридической чистоты сделки необходимо сделать проверку  в „Реестре доверенностей”.

   Что проверяется?

• - действительна ли предоставленная доверенность
• - не аннулирована ли она
• - изготовлена ли доверенность надлежащим образом.

1. 4
   Проверка апартаментов в комплексах закрытого типа.
2.  

Когда заключается сделка с недвижимостью в многоквартирном доме (квартира в жилом здании, апартамент в комплексе) необходимо сделать проверку регистрации сообщества собственников многоквартирного дома в публичном Реестре этажной собственности

Что проверяется?

• - какая форма управления общим имуществом в многоквартирном доме
• - какие права и обязанности собственников в здании (например: допускается ли содержание домашних любимцев в здании)
• - размер платы за содержание и ремонт общего имущества комплекса

1. 5
   Проверка строительной документации – для объектов с незавершенным строительством.
2.  

В случаях, когда квартира или апартамент не введены в эксплуатацию, необходимо проверить соответствие строительной документации и выполненных работ с правилами и нормами строительства.

   Что проверяется?

• - Когда выдано строительное разрешение, на какие объекты, согласовано ли компетентными органами
• - Согласован ли Архитектурный проект компетентными органами, распределение площадей и документация (план) для конкретного апартамента (объекта)
• - На каком этапе находятся строительные работы
• - Выданы ли  Акты сдачи - приемки для соответствующего этапа.